"NPL 토큰으로 부동산 투자…연 15% 이상 수익 가능"

토큰증권(ST) 기업 플루토스는 부동산 담보 부실채권(NPL)을 기초자산으로 하는 ST 발행을 준비 중이다. 이 NPL은 채무 불이행 상태에 있기는 하지만, 담보의 감정가가 채권 원리금 대비 30~40% 정도 높기 때문에 투자금을 회수 못할 가능성은 낮다는 게 정상기 플루토스 대표(사진)의 설명이다. 오히려 보통 부동산 ST에 투자하는 것보다 수익률을 높일 수 있다는 장점이 있다고 한다.

정 대표는 "NPL 매입의 장점은 담보 부동산에 대한 권리를 시장가 대비 낮은 가격에 확보할 수 있다는 것"이라며 "NPL 보유자가 채권을 처분하고자 하는 의지는 일반적인 부동산 시장에서 건물주가 부동산을 처분하고자 하는 의지보다 훨씬 강하기 때문"이라고 말했다. 그는 "NPL은 채권이 부실이지 담보가 부실인 건 아니기 때문에 원리금을 회수하지 못할 가능성은 극히 낮다"고 했다.

플루토스의 NPL 투자는 저축은행, 캐피탈사 등이 현금화하기를 원하는 NPL을 플루토스가 인수하면서 시작된다. 채권 원금은 보통 담보물의 60~70% 선이다. 플루토스는 NPL 보유자와 사전 협의 뒤 이 NPL에 대해 ST 공모를 해 투자금을 모은다. 목표금액이 성공적으로 모이면 이 NPL을 인수한 뒤 담보를 법원 경매에 붙인다.

이 경매에서 제3자가 담보물을 낙찰 받으면 플루토스는 채권 원리금을 배당 받을 수 있다. 원리금과 낙찰가의 차액을 추가 지급하고 담보물을 직접 인수하는 것도 가능하다. 정 대표는 "원리금을 배당 받는 경우 별다른 문제 없이 정상적으로 낙찰됐다면 수익률은 연환산 15% 정도를 기대할 수 있다"며 "채권자 지위에서 이를 직접 인수해 임대차 개선, 리노베이션 등으로 가치를 올린 뒤 매각하면 25% 이상의 수익률도 가능하다"고 했다.

정 대표는 "부동산을 ST로 발행하려면 이를 제3의 기관에 신탁하는 과정을 거쳐야 한다"며 "일반적인 부동산 시장에서는 건물주가 이를 '번거롭다'는 등의 이유로 꺼려하는 경우가 많다"고 말했다. 그는 "이 때문에 보통 시장에서는 우량 매물을 ST로 만들기가 쉽지 않지만, NPL 시장에서는 채권자의 담보 처분 의지가 강하기 때문에 이를 수락하는 경우가 많다"며 "좋은 매물을 저렴한 가격에 인수해 투자 수익률을 높일 수 있다는 게 NPL을 통한 부동산 투자의 특징"이라고 했다.

양병훈 기자 hun@hankyung.com