1900조 굴리는 누빈 "고금리·고물가 시대, 실물자산 역할 더 커진다"

전통자산 상관관계 낮아…리스크 분산효과

부동산은 회복 초입, 자산군별 투자기회 제시

"금리 1~2회 추가 인상은 흡수 가능할 것"

이 기사는 09월 11일 15:20 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

11일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 '2026 글로벌 실물자산 시장 전망 기자간담회'에서 누빈 글로벌 실물자산 부문 책임자들이 기자들의 질문에 답하고 있다. 누빈 제공

고금

리와

물가 불안, 지정학적 불확실성이 장기화하면서 글로벌 투자 포트폴리오에서 부동산·인프라 등 실물자산의 역할이 커지고 있다는 진단이 나왔다. 실물자산은 주식·채권과 수익률 움직임이 다른 데다 안정적인 현금흐름과 물가 방어력을 갖춰 포트폴리오 변동성을 낮출 수 있다는 분석이다.

누빈자산운용은 11일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '글로벌 실물자산 시장 전망 기자간담회'를 열고 이 같은 전망을 제시했다. 부동산·인프라·자연자본 부문을 이끄는 글로벌 책임자들은 이날 고금리 장기화 국면의 시장 변화를 짚고 자산군별 투자 기회와 대응 전략을 내놨다.

누빈이 이날 먼저 강조한 것은 실물자산의 분산투자 효과다. 애비게일 딘 누빈리얼에셋 전략인사이트 글로벌 대표는 "사모 실물자산은 주식·채권과 상관관계가 낮거나 음(-)의 관계를 보이고, 실물자산끼리도 움직임이 달라 상당한 분산 효과를 제공한다"고 말했다. 누빈의 장기 성과 분석도 이를 뒷받침한다. 1991~2025년 부동산·인프라 등을 주식·채권 중심 포트폴리오에 편입했을 때 위험조정수익률은 개선되고 변동성은 낮아졌기 때문이다.

부동산에 대해서는 긴 가격 조정이 마무리되고 회복 사이클이 본격적으로 시작될 가능성에 무게를 뒀다. 금리 급등으로 가치가 크게 떨어진 글로벌 사모 부동산은 최근 8개 분기 연속 플러스 수익률을 올렸다. 채드 필립스 누빈리얼이스테이트 글로벌 대표는 "자산가치가 안정화하고 있다"며 "새로운 회복 사이클의 토대가 마련되고 있다"고 진단했다.

누빈은 상업용 부동산 대출을 유망 투자 분야로 꼽았다. 향후 3년 안에 대출 만기를 맞는 차입자 가운데 전액 상환을 계획한 비중이 21%에 그친 데 비해 신규 대출자금 공급은 제한적이라는 이유에서다. 딘 대표는 "대출 수요는 지속되지만 공급은 부족하다"며 "대주에게 매우 매력적인 빈티지(투자 시기)가 형성되고 있다"고 말했다. 가격 조정을 거친 자산에 보수적인 담보인정비율(LTV)을 적용하면서도 높은 금리를 확보할 수 있다는 설명이다. 필립스 대표는 미국과 유럽, 호주의 부동산 대출 투자에 대해 "적절한 레버리지를 활용하면 두 자릿수 수익률도 가능하다"고 했다.

인프라 부문에서는 인공지능(AI)과 경제 전반의 전력 사용 확대가 향후 투자를 이끌 핵심 테마로 제시됐다. 비프 오소 누빈인프라스트럭처에쿼티 글로벌 대표는 향후 유럽 전력 수요 증가분 가운데 데이터센터가 차지하는 비중이 약 8%에 불과하고, 더 큰 수요는 경제 전반의 전력 사용 확대에서 발생할 것으로 분석했다. 이에 따라 데이터센터뿐 아니라 발전설비와 송전망, 배터리저장장치 등 전력 인프라 전반에서 투자 기회가 늘어날 것이란 전망이다.

데이터센터 투자에서는 전력 확보 능력을 핵심 변수로 꼽았다. 오소 대표는 미국 버지니아에서 신규 하이퍼스케일 데이터센터를 전력망에 연결하는 데 최대 7년이 걸리는 사례를 들며 "얼마나 빨리 전력을 확보하느냐가 핵심"이라고 말했다. 전력망 연결에 걸리는 시간이 길어질수록 입지와 전력 조달 능력이 데이터센터 투자 성과를 좌우한다는 의미다.

자연자본에서는 물가 방어력이 핵심 투자 매력으로 꼽혔다. 조셉 빌라니 누빈내추럴캐피털 농지 부문 시니어 포트폴리오 매니저는 "식량과 목재는 경기 변동에도 수요가 쉽게 꺾이지 않는다"며 "특히 식품 가격이 물가와 밀접하게 움직여 농지 투자가 강한 인플레이션 헤지 역할을 할 수 있다"고 설명했다.

누빈은 실물자산의 투자 매력이 커지는 상황에서도 금리를 가장 중요한 변수 중 하나로 꼽았다. 필립스 대표는 "금리가 더 오래 높은 수준에 머무는 상황을 이미 가격에 반영하고 있다"며 "한두 차례 추가 인상은 흡수할 수 있지만 그 이상이면 자산가치에 부정적일 수 있다"고 말했다. 고금리가 장기화하는 상황에서도 실물자산의 분산 효과는 유효하지만 자산군별 금리 민감도와 현금흐름을 면밀히 따져야 한다는 설명이다.

누빈은 미국 교직원연금기금(TIAA)의 투자운용사로 약 1조4000억달러(약 1880조원)의 자산을 운용한다. 세계 5대 부동산 투자운용사이자 세계 최대 농지 투자운용사로 부동산·인프라·자연자본 등 글로벌 실물자산에 투자하고 있다.

민경진 기자 min@hankyung.com