"대공황 이래 최악의 상황 닥쳤다"…전문가들 '무서운 경고'

미국 주택담보대출(모기지) 30년 만기 고정금리가 연 7%대에 진입해 2001년 12월 이후 최고치로 치솟았다. 미국 국채 10년물 금리가 2007년 11월 이후 최고치를 찍으면서 모기지 금리도 영향을 받은 결과다. 미국 중앙은행(Fed)이 기준금리를 한 번 더 올리면 미국 10년물 국채 금리 상단이 연 5.75%가 되고, 30년 만기 모기지 고정금리는 연 8%를 넘어설 수 있다는 전망도 나오고 있다. 이 경우 미국 부동산시장이 위축될 가능성이 커지고, 두 금리 간 격차는 1930년 대공황 수준으로 벌어지게 된다.

17일(현지시간) 미국 국책 모기지업체 프레디맥의 집계에 따르면 30년 만기 모기지 고정금리 평균은 연 7.09%다. 전주(6.96%)보다 0.13%포인트 상승했다. 이는 2001년 말 이후 최고치다. 30년 고정금리 모기지는 미국의 주택 구매자 사이에서 가장 수요가 많은 상품이다.

미국부동산협회(NAR)의 로런스 윤 수석이코노미스트는 "현재 30년 만기 모기지 고정금리가 '중요한 단계'에 와 있다"며 "10년 만기 국채 금리가 연 4.2%를 넘어갈 경우 모기지 금리는 연 8%를 넘어설 수 있다"고 설명했다. 미국 10년 만기 국채 금리는 이날 2007년 이후 처음 연 4.3%를 넘어섰다.

모기지 금리는 10년 만기 국채 금리와 연동되는 경향이 있다. 현재 기준금리를 22년 만에 가장 높은 수준인 연 5.25~5.50%까지 올린 Fed는 올해 안에 한 차례 더 금리를 인상할 가능성이 있다.

시장 전문가들은 지금처럼 미국 경제지표가 호조를 이어가면 30년 만기 모기지 고정금리는 더 오를 수 있다고 내다봤다. 미국 경제가 침체에 빠지지 않으면 Fed가 기준금리를 올릴 가능성이 커지고, 이를 반영해 국채 10년물 금리가 오르면 모기지 금리 상승으로 이어져서다. 일례로 지난 15일 나온 미국의 7월 소매 판매는 전월보다 0.7% 증가해 시장 컨센서스(0.4%)를 크게 웃돌았다.

전문가들은 30년 고정금리 모기지와 10년 만기 국채 간 스프레드가 약 3%포인트로 '매우 이례적인 수준'으로 벌어진 데 주목하고 있다. 모기지 금리가 예상보다 더 가파르게 오를 수 있어서다. 크리스 데리티스 무디스 수석이코노미스트인는 "과거 스프레드 평균은 1.75%포인트 정도인데 현재는 대공황이나 1980년대 초 경기 침체기와 같은 수준"이라고 했다. 1981년에 30년 만기 모기지 금리는 연 18%까지 상승했다. 당시 인플레이션율은 10.3%였다.

현재 미국의 인플레이션이 완화하고 있어 향후 모기지 금리 상승 폭이 제한적일 수 있다는 관측도 나온다. 셀마 헵 코어로직 수석이코노미스트는 "7월 미국 인플레이션율은 3.2%에 불과하다"며 "1980년대 초 인플레이션 급등 상황과는 달라 모기지 금리 추가 상승은 제한적일 수 있다"고 설명했다. 물가가 진정되면 Fed가 금리를 인상할 유인도 약해진다.

전문가들은 모기지 금리보다 고용시장 상황이 미국 부동산시장에 중요하다고 본다. 모기지 금리 상승으로 이자 부담이 커지면 주택 매매는 급감하겠지만, 고용이 얼어붙지 않는 한 수요가 완전히 사라지지는 않기 때문이다. 데리티스 이코노미스트는 "고용 수요가 줄어 실업률이 상승하면 주택 압류가 증가하면서 주택 가격에 하방 압력을 가할 수 있다"고 했다.

안상미 기자 saramin@hankyung.com