유럽 부동산 폭락에 '국민리츠' 직격탄…2.8만 개미들 발동동

제이알글로벌리츠는 2020년 국내 최초의 해외 부동산 공모 리츠로 화려하게 증시에 상장했다. 연 7%대 고배당과 벨기에 정부라는 초우량 임차인을 앞세워 한때 '국민 리츠'로 불렸지만 이제는 상장 리츠 사상 첫 부도라는 불명예를 안았다. 이번 사태로 상장 리츠 시장 전반에 불신이 커질 것이라는 우려의 목소리가 나온다.

◇ 리츠 ETF에도 '불똥'

28일 증권업계에 따르면 지난해 말 기준 제이알글로벌리츠 주식을 보유한 소액주주는 2만8200명으로 이들이 전체 주식의 73.63%를 보유하고 있다. 이 밖에 리츠 ETF를 운용하는 미래에셋자산운용(지분율 8.51%), 삼성자산운용(5.05%) 등이 고객계정을 통해 나머지 지분을 갖고 있다. ETF로 간접 투자하는 사례를 합하면 개인 고객 비중이 90%에 이른다. 현재 시가총액 기준으로 2000억원에 달하는 개인 투자자산이 동결된 셈이다. 상장폐지 여부가 결정되거나 회생 절차가 종결되기 전까지 투자자는 보유 주식을 처분할 수 없다.

주식 투자자가 자금을 회수하기까지 상당한 시일이 걸릴 것으로 전망된다. 자율 구조조정 지원(ARS 프로그램)이 가동되면 법원은 최장 3개월까지 회생 절차 개시를 보류하고 채권단과의 협의 과정을 지켜본다. 협의가 결렬돼 정식 회생 절차에 들어가면 회생계획안 인가까지 통상 1년 이상이 추가로 소요된다.

리츠 ETF 투자자도 2차 피해를 피하기 어렵다. TIGER 리츠부동산인프라, PLUS K리츠 등 제이알글로벌리츠 편입 ETF는 리밸런싱(종목 교체)이 불가능하다. 거래 정지로 기초자산 가치 평가가 불분명해지면 ETF 순자산가치(NAV)와 시장 가격 간 격차인 괴리율이 벌어지고 유동성 공급이 위축된다. 투자자가 제값에 ETF를 사고파는 게 힘들어진다는 얘기다.

제이알글로벌리츠가 발행한 채권은 거래할 수 있지만 매수자를 찾기 어려울 가능성이 크다. 이 회사 신용등급은 지난달 'A-'에서 'BBB+'로 하향 조정됐고 전날엔 투기등급인 'BB+', 이날엔 채무불이행을 뜻하는 'D'로 추락했다. 제이알글로벌리츠는 전자단기사채(400억원)와 공모사채(3390억원) 등 시장성 차입금 3890억원을 갖고 있다. 이 중 상당수가 개인투자자에게 소화된 것으로 전해졌다.

◇ 금리·환율·대주단 '3중고'에 흑자 도산

지난해 말 기준으로 제이알글로벌리츠는 흑자 회사다. 현금성 자산이 994억원이고 순이익도 162억원을 냈다. 하지만 벨기에 금융회사의 '자산동결'(캐시트랩)로 자금 흐름이 틀어막혀 '흑자 도산' 위기에 몰렸다.

고금리와 고환율이 이번 사태의 배경으로 꼽힌다. 제이알글로벌리츠가 벨기에 파이낸스타워를 편입했을 때만 해도 벨기에 금융회사에 내야 하는 담보 대출금리가 연 1%대에 불과했다. 하지만 2024년 말 차환(리파이낸싱) 과정에서 금리가 연 4~5%대로 급등했다. 여기에 유럽 부동산 가치 하락으로 담보인정비율(LTV)이 치솟자 현지 대주단은 지난 16일 임대료 등 현금 흐름을 벨기에 금융회사 대출 상환에 우선적으로 쓰게 하는 캐시트랩을 발동했다.

이에 더해 원·유로 환율 급등에 따른 환헤지 정산금 부담도 겹쳤다. 제이알글로벌리츠는 투자금의 100%를 환헤지했는데, 최근 3년간 환율이 유로당 1350원대에서 1720원대로 27% 이상 상승해 약 1000억원의 정산금 부담이 발생했다.

제이알글로벌리츠는 벨기에 금융회사가 파이낸스타워 가치를 지나치게 낮게 평가했다며 영국 법원에 이의를 제기하는 등 법적 대응에 착수했다. 부채 부담을 줄이기 위해 미국 맨해튼 건물도 매각하겠다는 방침을 내놨다.

전문가들은 이번 사태가 상장 리츠 시장 전반에 대한 기피 현상으로 번질 가능성을 우려하고 있다. 국내 상장 리츠 25곳의 합산 시총은 10조7000억원에 달한다. 투자은행(IB)업계 관계자는 "저금리 시절 조달 구조가 고금리 환경에서 버티지 못하는 구조적 한계에 직면한 것"이라며 "리츠 시장 전반의 리스크 관리 체계를 재점검해야 할 시점"이라고 말했다.

최석철/배정철 기자 dolsoi@hankyung.com